image
Login / Sign Up
Image

Ilham M. Wijaya

Sekretaris Badan Diklat DPP REI

Peluang dan Tantangan KPBU Properti

Image

Penghuni meninggalkan rumahnya di Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Karang Anyar, Mangga Besar, Jakarta, Sabtu (1/9/2018). Dari 358 KK, sebagian dari mereka dipindahkan ke rusun di ibukota. Namun ada juga yang mengontrak rumah di sekitar rusun karena alasan jarak | AKURAT.CO/Endra Prakoso

AKURAT.CO, Pada dasarnya pemerintah memerlukan swasta dalam membangun sektor properti mengingat keterbatasan dana dan lainnya. Begitu juga swasta memerlukan pemerintah sebagai mitra sekaligus regulator yang mengatur sedemikian rupa proses bisnis secara aman dan nyaman. Model kerjasama itu dikenal dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha atau KPBU.

Sekarang ini KPBU masih bergulat di sektor infrastruktur. Pelaku usaha khususnya properti mendorong pemerintah agar bisa menerapkan KPBU untuk sektor properti. Sektor properti yang dimaksud itu diantaranya; KPBU Perumahan, KPBU Rusun, KPBU Kawasan Ekonomi Khusus.

KPBU Perumahan Sektor perumahan sangat penting melibatkan swasta dalam penyediaannya karena fakta yang terjadi selama ini penyediaan perumahan hampir 80% dilakukan oleh swasta. Pemerintah perlu hadir dan bersinergi dengan swasta untuk menyediakan kebutuhan rumah untuk masyarakat.

baca juga:

KPBU perumahan adalah partisipasi sektor swasta dalam investasi penyediaan perumahan (khususnya rusunawa atau rusunami) bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di atas lahan pemerintah berdasarkan perjanjian kerja sama antara pemerintah dan badan usaha. Skema ini sudah dijalankan untuk pembangunan infrastruktur seperti jalan tol dan bendungan.

Sekarang ini Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR sedang menggodok skema KPBU untuk sektor perumahan, diantaranya ada 2 (dua) pola yang akan ditawarkan yaitu;

Pertama,  Skema Penyediaan Lahan oleh pemerintah untuk selanjutnya pembangunan dilakukan oleh swasta atau Built Operate Transfer (BOT) dalan kerjasama ini Pemerinta memberikan banyak insentif agar investor tertarik.

Kedua, Skema Penyediaan Sarana Prasarana yang dilakukan pemerintah dan swasta membangun. Untuk model ini sudah terealisasi namun hasilnya masih belum sempurna yang diharapkan. Prosedur untuk KPBU Perumahan sebetulnya hampir mirip dengan pola kerjasamayang sudah terjadi diwaktu-waktu yang lalu seperti; BOT, BTO hanya saja yang membedakan investasi menjadi kata kunci yang kuat dalam KPBU.

Tantangan untuk realisasi KPBU Perumahan sebetulnya berada di tangan Pemerintah sendiri dalam hal ini Kementerian PUPR. Jika pemerintah mau, sederhananya pemerintah hanya perlu mengeluarkan surat keputusan untuk membentuk tim KPBU perumahan yang akan mengidentifikasi aset, melakukan perencanaan hingga memilih developer yang sesuai dengan kriteria yang ditetapkan. Saya yakin developer properti akan sangat senang jika semua peraturan terkait KPBU ini jelas dan menarik secara investasi.

KPBU Rusun Untuk KPBU Rumah Susun ini sudah selangkah lebih maju, dikarenakan sudah ada pilot project yang dijalankan pemerintah di Kota Yogyakarta dan Kota Bandung, meski masih perlu penyempurnaan ada beberapa tahapan yang sudah dilaksanakan Diantaranya;

1. Tahapan Perencanaan KPBU Rusun Pada tahapan ini dilakukan studi pendahuluan terkait aset yang akan di KPBU-kan. Dalam studi ini juga kan dipaparkan secara terbuka kepada publik terkait rencana pemerintah dalam pengembangan rusun dengan skema KPBU.

Jika dalam proses studi pendahulan hingga konsultasi publik berjalan lancar, maka selanjutnya dilakukan persiapan KPBU. Namun biasanya yang paling lama ada pada tahap ini. Mengingat banyak pihak yang masih menganggap kegiatan KPBU ini sama halnya dengan menjual aset negara. Terjadi perderbatan panjang, hingga dewan perwakilan rakyat yang tak bisa memutus. Pada akhirnya banyak rencana KPBU yang tidak jadi direalisasikan.

2. Tahapan Penyiapan KPBU Tahapan studi kelayakan secara komprehensif melibatkan para ahli dan penyusunan dokumen lelang serta pemilihan mitra developer. Tahapan ini tidak jauh beda dengan proses tender yang dilakukan oleh pemerintah. Namun yang paling pokok dari tahapan ini menurut hemat penulis adalah terkait investasi yang menarik sekaligus kapasitas developer tersebut untuk menyediakan dana investasi terlepas besar kecilnya perusahaan itu selama mampu bisa compete dalam tender.

3. Tahapan Transaksi KPBU Setelah ada penunjukan mitra developer yang akan bekerjasama dalam pengembangan aset pemerintah tersebut. Pihak mitra menyiapkan dana yang diminta kemudian dilakukan pembayaran sesuai dengan dokumen kontrak selanjutnya pihak mitra berhak menjalankan bisnisnya sesuai dengan waktu perjanjian.

4. Tahapan Pelaksanaan KPBU Tahapan inti dari kerjasama pengembangan aset ini diserahkan kepada calon mitra sesuai dengan perjanjian yang ditandatangai bersama. Akhir periodeisasi perjanjian biasanya menjelaskan proses serah terima. Realisasi KPBU Rusun ini mesti terus digalakan didaerah dan dijelaskan kepada seluruh stakeholder pemerintah terutama DPR/D, bahwa KPBU bukan menjual aset negara, karena pada skema perjanjiannya jelas setelah selesai masa perjanjian aset tersebut akan kembali menjadi milik negara.

KPBU Kawasan Ekonomi Khusus Pengembangan lahan yang cukup luas seperti Kawasan Ekonomi Khusus/KEK, perlu melibatkan swasta agar keterbatasan pemerintah terkait pendanaan bisa diselesaikan oleh pihak swasta. KPBU dalam sektor KEK ini memang bukan barang baru, pemerintah telah banyak membuka diri kepada para pelaku kawasan industri untuk membuka kawasan-kawasan baru terutama di luar pulay Jawa.

Namun demikin dengan KPBU sebetulnya akan lebih menarik bagi investor KEK, mengingat sekarang ini pengembangan KEK masih menghadapi banyak masalah terutama menyangkut infrastruktur dan perijinan yang masih berbiaya tinggi.

Dengan adanya tawaran KPBU untuk sektor KEK, para investor akan mendapatkan kejelasan. Beberapa skema KPBU untuk KEK ini bisa mengacu ke KPBU infratstruktur yang sudah berjalan antara lain ;

1. Skema KPBU dengan penjaminan pemerintah seperti; proyek pembangkit listrik tenaga uap (PLTU) 2x1000 Megawatt di Batang, Jawa Tengah, senilai Rp54 triliun.

2. Skema KPBU dengan pengembalian investasi melalui tarif dan dana dukungan tunai (viability gap fund) seperti; proyek sarana penyediaan air minum (SPAM) di Umbulan, Jawa Timur, senilai Rp2,1 triliun.

3. Skema KPBU dengan pengembalian investasi melalui melalui availability payment seperti proyek Palapa Ring Paket Barat, Tengah, dan Timur, senilai Rp7,76 triliun. Sedangkan yang terakhir adalah skema KPBU dengan dukungan sebagian konstruksi seperti proyek Jalan Tol Solo-Kertosono senilai Rp7,7 triliun, Jalan Tol Cisumdawu senilai Rp14 triliun, Jalan Tol Balikpapan-Samarinda Rp14,9 triliun, dan Jalan Tol Manado-Bitung senilai Rp8,7 triliun.

Prosedur pelaksanaan KPBU sebetulanya sudah lengkap, mengingat di sektor infrasruktur sudah terjadi, sehingga sektor lain tinggal mengadopsi saja. Yang jadi kendala untuk sektor properti hanya terkait pemahaman mengenai bisnis properti yang dianggap ‘menjual aset negara’ padahal sejatinya tidak demikian. Selama perjanjiannya ada klausul bahwa aset akan kembali ke pemerintah, dan memang aturan pertanahan menyebut demikian. Jadi tidak perlu ada kekwatiran berlebihan.[]

Editor: Sunardi Panjaitan

berita terkait

Image

News

Kolom

Akrobat Politik Cak Imin

Image

News

Rektor Asing dan Mental Inlander

Image

News

Kolom

Megawati Centris dan Tantangan PDI-P

Image

News

Kolom

Pemindahan Ibukota: Perspektif Lain

Image

News

Kolom

Keharusan Perombakan Kepemimpinan PPP

Image

News

Kolom

Variable Aneh di Pertemuan Elit

Image

News

Kolom

Format Baru Munas Golkar

Image

News

Kolom

Tafsir Pertemuan Megawati-Prabowo

Image

News

Kolom

Evaluasi Kinerja Partai Politik

komentar

Image

0 komentar

terkini

Image
Ekonomi

Pelindo IV Pastikan Layanan Bongkar Muat di Manokwari dan Jayapura Normal Pasca Aksi

Pelindo IV pastikan layanan bongkar muat barang dan kapal penumpang di Pelabuhan Manokwari dan Jayapura beroperasi normal pascaaksi.

Image
Ekonomi

Investree Kenalkan Artificial Intelligence Sebagai Jaminan Teknologi Keuangan

Investree terus berusaha meningkatkan produk dan layanannya agar dapat menjawab lebih banyak kebutuhan masyarakat Indonesia.

Image
Ekonomi

Jika Dibiarkan, Ini Dampak dari Perombakan Direksi 5 BUMN

Kalau dibiarkan, dikhawatirkan Menteri BUMN yang baru nanti akan terganggu kinerjanya

Image
Ekonomi

Pemerintah dan Pelaku Industri Putar Otak Dongkrak Harga CPO

Kementerian Perindustrian bersama pelaku industri berupaya mencari terobosan yang strategis untuk mendongkrak harga minyak sawit.

Image
Ekonomi

Mau Makan Enak Tapi Enggak Bikin Kantong Tipis? Ikuti Tips Berikut

Untuk makan enak, kebayakan kita lebih sering makan di luar atau di restaurant sehingga kantong menipis sebelum akhir bulan.

Image
Ekonomi

Keukeuh Rombak Direksi 5 BUMN, Rini Bakal Didepak Jokowi?

Image
Ekonomi

Sasar Pasar Milenial, Ramayana Lakukan Transformasi Ini

Ditengah tren lesunya pusat perbelanjaan, PT Ramayana Lestari Sentosa Tbk (RALS) merubah konsep tokonya.

Image
Ekonomi

Miris, Ada 3 BUMN yang Kinerjanya Mengkhawatirkan Malah Tidak Dirombak Direksinya

Kinerja BUMN yang mengkhawatirkan, malah tidak dilakukan perombakan.

Image
Ekonomi

Waskita Beton Precast Peroleh Kontrak Baru Rp3,29 Triliun Hingga Juli 2019

WSBP memperoleh nilai kontrak baru di Juli 2019 sebesar Rp3,29 triliun atau sekitar 3,17 persen dari target nilai kontrak baru 2019.

Image
Ekonomi

Tingkatkan Literasi Keuangan Perempuan, Narada Gelar Pelatihan untuk Ibu-ibu PKK

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) tengah gencar menggandeng pelaku usaha jasa keuangan untuk mendorong literasi dan inklusi keuangan.

Available
Banner Kemendagri

trending topics

banner jamkrindo

terpopuler

  1. Tengku Zulkarnain: Omong Kosong Aja, Separuh Kawan Saya SD Itu Kawin Semua, Nggak Ada Tuh yang Mati

  2. Tuding FPI Pemicu Kemarahan Warga Papua, Warganet Ramaikan Tagar Tangkap Abu Janda

  3. Yang Bertindak Rasis Sekelompok Warga Tak Bertanggung Jawab, yang Repot Satu Negara

  4. Tahu Ada Rusuh, Ketua MUI Papua Nangis di Mekkah: Anarkis Tak Bisa Selesaikan Masalah

  5. Cerita Indra L Brugman yang Tak Canggung Jadi Suami Helmalia Putri

  6. Dikabarkan Dekat dengan Glenn Fredly, 10 Potret Cantik Mutia Ayu

  7. Polsek Kramatjati Duduk Bersama Mahasiswa Papua di Asrama Batu Ampar

  8. 5 Fakta Ilhan Omar, Anggota Kongres AS Berhijab yang Kerap Kena Bully Donald Trump

  9. Diancam Oknum Pengemudi Ojol, Billy Syahputra: Dia Gak Tau Gua Mungkin

  10. Mahasiswa Papua Demo di Medan, Polisi Bagi-bagikan Minuman Kaleng kepada Mereka

Available

fokus

Nikah Cepat
HUT Ke-74 RI
Ekonomi Indonesia, Merdeka?
Available

kolom

Image
Ahmad Irawan

Joko Widodo dan Keutamaan Partai Politik

Image
Dr. H. M. Syarif, MA

Kesan Haji Tamu Raja 2019

Image
Achmad Fachrudin

Koalisi Plus-plus dan Prospek Oposisi PKS

Image
Naila Fitria

Merdeka Sejak Dalam Pikiran

Available

Wawancara

Image
Video

Hari Fotografi Sedunia

VIDEO Kulit Citra Fotografi Jurnalistik

Image
Iptek

Jodie O'tania, Srikandi Tangguh Kepunyaan BMW Indonesia

Image
Iptek

GIIAS 2019

Gaet Milenial Indonesia, Begini Strategi Penjualan Brand Premium BMW

Sosok

Image
News

5 Bukti Kedekatan Gus Dur dengan Masyarakat Papua, Pluralis Sejati

Image
News

Jadi Menteri Perempuan Pertama dari Papua, Ini 7 Fakta Menarik Yohana Yembise

Image
Ekonomi

Belum 25 Tahun, 3 Founder Startup Indonesia Masuk Daftar Pengusaha Tersukses Asia